如何平衡支柱产业的支柱

2020-05-23 03:00:31   来源:21世纪经济报道   

  凯恩斯认为,有效需求不足是经济危机的总根源,就业不足、消费不足、投资不足皆因此生。这成了凯恩斯经济学的基本立足点,由此也就有了边际消费倾向递减规律、资本边际效率递减规律、灵活偏好规律,以及发展而来的宏观经济学逐步细密的理论体系。

  其实,哪里有什么有效需求不足,分明是收入和预算不够。人们的需求虽然形成不了交易,但需求就在那里。而这一点,又以房地产最为典型。它既是所谓刚需中的刚需,又有挟“六个钱包”的神奇力量,且能带动数十个产业,其重大政策、价格涨落还每每牵动千家万户的心。

  随后出现的近二十年的房地产黄金时代波澜壮阔,这个行业越来越与国运民生息息相关。此等决定性作用,从当前的若干重大经济政策思路和改革方向中,便可管窥一二。比如坚持“房住不炒”的定位,就是想在房地产领域不忘满足人民基本住房需求的初心。

  央行课题组在《中国金融》杂志发布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示,中国城镇居民家庭户均总资产317.9万元,家庭资产中住房占比近七成,房贷占家庭总负债的75.9%。是的,对于家庭和个人,房地产早已超越安居乐业的意义,成为最核心的资产和最重要的安全感抑或焦虑感的来源。于国家而言,房地产更是集民生保障、产业转型、财税改革、城市发展、负债风险、金融安全、公共治理等诸多根本性问题于一身的重器。

  因此,在当前要素市场化配置改革、基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)等诸多重大改革措施陆续出台、金融业对外开放进一步扩大的重要时点,如果不能更有效地理解这一支柱产业的过去和未来,就很难做出负责任的判断和决策。

  近日出版的《全球房地产》一书给出了一些值得认真思考的细节。尤其是对英国、日本、美国、德国、新加坡等国的房地产制度支柱层面的比较分析,从全球范围和更长时段历史审视其中掩藏的魔鬼和天使。

  在这一支柱产业的制度支柱中,住房需求的满足和其金融属性如何平衡又是核心内容。而这方面,美国模式带来的矛盾和引发的问题最为突出。“美国梦”中的重要内容之一就是拥有体面的住房,据该书所示,美国新建单户住房人均建筑面积为96平米,显著高于其他发达国家和地区。但是由于房地产泡沫破裂和次贷危机引发的金融危机导致了人类历史上最严重的全球经济危机,并影响至今。究其主因是房地产过度金融化,《全球房地产》总结为:“全球经济支持了美国居民低储蓄、高负债的消费理念和习惯,实现住房高消费。同时,宽松的信用和监管,使大量低首付、低信用、低收入的家庭也进入住房市场,需求严重透支,信用风险聚集。相较于国际水平,美国住房消费过度超前,房价大幅上涨,杠杆水平过高,形成房地产泡沫,酝酿债务危机。”

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