房屋买卖合同无效与雇员侵害物权竞合案件不能合并审理

2019-05-23 06:42:38   来源:人民法院报   

    裁判要旨

    房屋买卖合同不成立与房屋出卖人的雇员在销售的房屋(未实际交付)堆放装修物导致发生火灾进而不能交付涉案房屋,产生法律关系的竞合,不能合并审理,出卖人可以在涉案房屋法律关系处理完毕后,另行起诉主张雇员侵权责任。

    案情

    原告郑某为城市户口,于2013年2月5日、2014年1月26日交付给被告张甲合计15万元,用来购买被告张乙在简楼新村开发的新农村建房。后被告简某在涉诉房屋堆放木料,2017年1月4日,该处房屋发生火灾,导致房屋毁损严重。被告张甲在发生火灾之前并未将涉案房屋钥匙交付给原告郑某,简楼新村项目是被告张乙开发,该处简楼新村房屋没有取得土地规划证、农村集体土地转为非农业建设用地规划证及变更土地使用性质等合法手续。

    郑某于2017年5月以被告张甲、张乙违约未能交付房屋,要求张甲、张乙退还购房款15万元为由起诉至河南省淮滨县人民法院。被告张甲、张乙以被告简某乃经过原告郑某同意堆放易燃物于涉案房屋,导致房屋灭失为由,提起反诉,要求原告郑某继续履行房屋购买合同,被告简某赔偿房屋灭失损失暂定15万元。

    裁判

    河南省淮滨县人民法院经审理认为,原告郑某交付15万元购房款事实存在,但是原告郑某为城市户口,按照法律规定,农村集体土地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买住宅,且该规定为效力性规定。由于合同无效后已无继续履行的可能,因此张乙反诉继续履行合同的请求,不能成立。被告张乙要求对毁损房屋提出鉴定,该鉴定申请事项涉及被告简某侵权事实的最终认定与合同无效之诉的竞合问题,而且可以在另案侵权之诉中提出,故在本案中提出鉴定实无必要,因此不能成立。故判决:被告张乙于本判决生效后三十日内,退还给原告郑某15万元。

    宣判后,被告张甲与被告张乙不服判决结果,提起上诉。河南省信阳市中级人民法院经审理认为,涉案房屋尚未交付,故房屋毁损灭失的风险由出卖人即张甲、张乙负担,因为涉案房屋已经发生火灾,损毁严重,无法交付使用,因此郑某要求返还购房款并无不当。涉案房屋失火损失与本案并非同一法律关系,张甲、张乙关于涉诉房屋的失火损失,可另行主张。本案的基础关系为房屋买卖合同关系,一审法院依法对合同效力的认定并无不当。判决结果并未超过诉讼请求,程序亦无不当。综上,张甲、张乙上诉理由不能成立,不予支持,维持一审判决。

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