【干货】房地产行业财务分析

2018-07-11 17:32:59   来源:格隆汇   我要评论

原标题:【干货】房地产行业财务分析

作者:蓝天超

来源:瑞天投资

房地产兼具商品和金融属性,同时受监管政策影响很大,在经营上呈现出开发周期长、前期土地购置投入大、实行预售制度、合作开发普遍等特点,因此,在对房地产企业进行财务分析的时候,在财务和经营指标的选取上与一般工商企业有较大的区别。

首先,由于房企在项目土地获取、开发过程的建安支出及资本化利息全部记入流动资产的“存货”科目,因此房企资产端以流动资产(存货)为主;同时房企项目运营能力的差异和项目定位的高低是决定房企资产周转快慢、销售变现的最主要因素,因此对于房企的财务分析首先要看重其资产负债周转(存货、预收账款)等衡量营运能力的指标;

其次,房地产企业在土地投资、建安成本支付等过程中资金支出压力大,因此房企资金来源多依靠银行、信托贷款、债券等外部融资渠道,从而形成较大规模的有息负债;房企的财务杠杆水平及偿债指标的表现反映了房企资金链安全程度,在未来融资政策趋紧背景下,对财务杠杆水平、偿债能力指标的分析尤为重要;

最后,由于行业普遍的“预售制”影响,房企利润表通常为历史签约销售项目的当期确认,通常会受收入确认时点影响;衡量企业盈利能力的指标仅代表历史销售与当期费用之间的表现,因此在对房企进行财务分析时,对利润表从而盈利能力的考量权重将大幅低于一般工商企业。

一、营运能力

1. 存货

1.1 账面价值

表:房地产开发企业存货的定义及分类

资料来源:会计准则、上市公司年报、瑞天投资

表2:主要上市房企历年存货规模(亿元)及同比增速

资料来源:公司公告、Wind、瑞天投资

存货作为房地产开发企业资产负债表的核心科目,但其绝对数额并不一定代表企业的资产规模大小。由于存货采用历史成本计量,由于房企获取的每一块土地的面积及楼面均价等计量因素的不同导致直接以存货规模大小来衡量不同房企的规模大小是不合理的。比如新城的存货账面价值一直是列举房企中最低的,但其销售规模倍于金茂,主要原因是项目定位不同导致的城市能级、地段分布劣于金茂,从而楼面均价远低于金茂(2017年新增土地储备均价:新城2634元/㎡vs金茂10,729元/㎡)。

虽然存货规模的可比性弱,但各房地产企业存货规模增速的一致性反映出,在经历了连续两年多的销售快速增长之后,房地产企业拿地、施工方面的投资力度逐步提升,补库存的迹象明显。结合土地储备及销售面积来看,10家企业的存货(销售)去化周期普遍在3年左右,充足的存货(土地储备)成为企业规模持续扩张的基础保障,未来10家房地产企业销售增长的可持续性更多的是受调控政策的干扰。

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